日前,呼和浩特市回民區(qū)人民法院在淘寶司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上,以底價(jià)19.0684億元,公開(kāi)拍賣(mài)內(nèi)蒙古大商城房地產(chǎn)項(xiàng)目,流拍。半個(gè)月后的9月1日,內(nèi)蒙古大商城降價(jià)近4億元,以15.25472億元的拍賣(mài)價(jià)再次拍賣(mài),依舊流拍。
拍賣(mài)流拍,就意味著無(wú)人接盤(pán),無(wú)人接盤(pán),就意味著這個(gè)呼和浩特最大的“爛尾樓”項(xiàng)目還將繼續(xù)爛尾。曾經(jīng)的內(nèi)蒙古大商城業(yè)主從等待返租到等待退租,再到現(xiàn)在只能繼續(xù)“苦守寒窯”。
內(nèi)蒙古大商城,這個(gè)呼和浩特紅極一時(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,像白米飯里的一顆壞了的黑豆,扎眼而讓人食欲大減。
提起位于呼和浩特西北方向的內(nèi)蒙古大商城,每1000個(gè)呼和浩特人里,就有一個(gè)要有一肚子苦水要倒。因?yàn)榫褪沁@個(gè)國(guó)際影星鞏俐代言的房地產(chǎn)項(xiàng)目,讓超過(guò)3000戶(hù)業(yè)主血本無(wú)歸,而呼和浩特人口只有300萬(wàn)!
然而,讓許多人百思不得其解的是,價(jià)值百億的房產(chǎn)十五億拍賣(mài),在擁有巨華、加禾、鵬盛等本土房企,有綠地、恒大、中海等國(guó)內(nèi)頭部房企的呼和浩特房產(chǎn)市場(chǎng)里,難道就沒(méi)有一個(gè)想到:和十幾、幾十億的辛苦拿地,自己興建施工費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢(qián)相比,拿一塊地皮沒(méi)問(wèn)題、拆遷沒(méi)問(wèn)題、地上建筑已經(jīng)蓋了七七八八的現(xiàn)成地塊,不香嗎?
然而,在房企看來(lái),真的不香!
內(nèi)蒙古大商城在當(dāng)年是幸運(yùn)的。它是當(dāng)年的地價(jià)洼地,也是房?jī)r(jià)洼地。按照當(dāng)年呼和浩特的城市規(guī)劃,大商城位于呼和浩特助力打造的“二環(huán)路以?xún)?nèi)的城市核心區(qū)‘一核心’及“以50公里為半徑的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和半小時(shí)城鎮(zhèn)圈‘雙圈’”的“一核雙圈”發(fā)展主軸線的黃金中心點(diǎn)上。
2012年,由內(nèi)蒙古巨華集團(tuán)、 維多利集團(tuán)、內(nèi)蒙古明澤集團(tuán)組成的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)為內(nèi)蒙古大商城奠基,而內(nèi)蒙古大商城一旦建成并投入使用,按照其100億的投資規(guī)模和開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)的虹吸效應(yīng),真的也許就變成了開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“西北商業(yè)航母”。
可是,意外和明天真的不知道哪個(gè)先到來(lái)。這個(gè)計(jì)劃投資100億的航母卻在房產(chǎn)大形勢(shì)下“觸礁”了。
內(nèi)蒙古大商城開(kāi)建的第三年,也就是2014年,全國(guó)范圍的房地產(chǎn)寒流來(lái)襲,呼和浩特更是成為明確松綁房產(chǎn)限購(gòu)的全國(guó)第一城,而當(dāng)年的呼和浩特房產(chǎn)形勢(shì)在許多人看來(lái)是“幾近崩盤(pán)”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當(dāng)年給出的評(píng)語(yǔ)是:“呼和浩特300萬(wàn)人口,其中城市人口僅200萬(wàn)。其住宅庫(kù)存高達(dá)12萬(wàn)套,平均每月僅成交1000套。消化目前庫(kù)存起碼需要十年?!?/span>
2014年,呼和浩特300個(gè)新盤(pán)入市,而樂(lè)意買(mǎi)的購(gòu)房者卻寥寥無(wú)幾。彼時(shí),呼和浩特的開(kāi)發(fā)商要么跑路,要么在“思謀”著拿豪車(chē)抵債。高杠桿投入100億的內(nèi)蒙古大商城在蓋到地上四層就由于資金鏈斷裂停工,兩家房企也相繼退出。
內(nèi)蒙古大商城涼了,是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力嗎?不是。是購(gòu)房者沒(méi)有眼光嗎?更不是。內(nèi)蒙古大商城的一張地理位置圖顯示,該房產(chǎn)項(xiàng)目周邊醫(yī)院、學(xué)校眾多,同時(shí)該區(qū)域,也是現(xiàn)在諸多房企眼中的“唐僧肉”。
2017年,距離內(nèi)蒙古大商城直線距離不足3公里的回民區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè),這個(gè)投資8.7億元,總建筑面積56.45萬(wàn)平米,商業(yè)面積15.23萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體,開(kāi)業(yè)首日客流就達(dá)20.1萬(wàn)人次,首日銷(xiāo)售額1500萬(wàn)元。
2019年,以18.3億金額摘得回民區(qū)全部8宗土地,榮登呼和浩特地王的祥生地產(chǎn),也在發(fā)力“五館一園”的建設(shè)。以?xún)?nèi)蒙古大商城為開(kāi)端了呼和浩特“西部城區(qū)一體化”,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的成果卻只能眼看著。
現(xiàn)在,內(nèi)蒙古1300畝的占地還在,已經(jīng)建起來(lái)的4層框架還在,尤其是其所處的地理位置正在逐漸顯露出其真實(shí)的價(jià)值所在。還有就是,內(nèi)蒙古大商城“爛尾”的屬性,讓凡是接盤(pán)的房企都會(huì)被當(dāng)成救世主。
而問(wèn)題就在于,內(nèi)蒙古大商城兩次拍賣(mài)都流拍了。
權(quán)威人士看來(lái),房企沒(méi)底氣拍下內(nèi)蒙古大商城的原因有二:
一是,購(gòu)房者都知道接盤(pán)內(nèi)蒙古大商城會(huì)面臨著許多歷史欠賬以及一些不足為外人道的“燙手的山芋”事務(wù),尤其是在和明澤地產(chǎn)沾邊的事情上,很多房企擔(dān)心一不小心,就可能崴進(jìn)去,得不償失;
二是,3000戶(hù)業(yè)主的追償問(wèn)題難以解決。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的內(nèi)蒙古大商城的商鋪當(dāng)時(shí)的均價(jià)是近2萬(wàn)一平,當(dāng)初的承諾是“商業(yè)返租模式,十年回本”。也就是說(shuō),從2012年內(nèi)蒙古大商城認(rèn)籌開(kāi)始,再過(guò)兩年到2022年,3000商鋪將都是業(yè)主個(gè)人所有?!巴惦u不成蝕把米”,花錢(qián)買(mǎi)了個(gè)大負(fù)擔(dān),內(nèi)蒙古大商城這個(gè)坑,水還是有點(diǎn)深。
在正確的地點(diǎn),在錯(cuò)誤的時(shí)間,內(nèi)蒙古大商城涼了。在正確的時(shí)間,在正確的地點(diǎn),回民區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和祥生地產(chǎn)熱了。非戰(zhàn)之罪,此天亡內(nèi)蒙古大商城也。
所謂今年呼和浩特不斷涌現(xiàn)的房地產(chǎn)單價(jià)地王、總價(jià)地王,在內(nèi)蒙古大商城面顯得稍微有點(diǎn)“慫”。這也是沒(méi)辦法的事。
之所以眾多房企布局落子呼和浩特,是因?yàn)榭粗亓撕艉秃铺厝ツ暌?8.5%的房?jī)r(jià)漲幅,躍居全球城市房?jī)r(jià)漲幅榜第4的價(jià)值,是因?yàn)榭粗辛撕艉秃铺氐罔F和高鐵開(kāi)通后的潛力,而在房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)政策的制定實(shí)施上,呼和浩特落后南方地區(qū)的太多,坑也太多——
呼和浩特官方公布的歷史遺留問(wèn)題小區(qū)有477個(gè),涉及購(gòu)房人超過(guò)38萬(wàn)戶(hù)。同時(shí),在土地手續(xù)不到位就開(kāi)工、一房多賣(mài)、被法院查封、開(kāi)發(fā)商跑路等房地產(chǎn)各種套路上,呼和浩特的房地產(chǎn)環(huán)境更談不上好。你讓眼饞內(nèi)蒙古大商城的房企怎么辦?
足夠的利益就意味著足夠的風(fēng)險(xiǎn)。房企的底牌也只能是老老實(shí)實(shí)開(kāi)發(fā)新盤(pán)。
該來(lái)的還會(huì)來(lái)。也許不久的將來(lái),內(nèi)蒙古大商城作為呼和浩特最大的爛尾樓項(xiàng)目還會(huì)再次啟動(dòng)拍賣(mài)程序。就是不知道,這個(gè)“集商業(yè)、金融、電子商務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)、生活休閑、餐飲娛樂(lè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)平臺(tái),著力打造成中國(guó)西北地區(qū)最具輻射力的大型城市商業(yè)綜合體”何時(shí)能翻了房企的底牌,給呼和浩特一個(gè)交代。
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